01
Zielgruppe verschiebt sich
Der Eigennutzer-Markt ist durch die Zinswende weggebrochen — die neue Käufergruppe sind Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz: Ärzte, Steuerberater, Apotheker, Anwälte, Notare.
Grund Immobilien Bau · WernauDigital Marketing StrategieLead-Gen für Kapitalanleger.
Drei Pakete, ein Retainer, ein 3-Monats-Pilot — LinkedIn, Website, Rechner, Lead-Pipeline, Content-Agent.
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Wernau (Neckar)01 · Ausgangslage
Produkt läuft.
Außendarstellung hinkt.
Aus unseren Gesprächen habe ich mir drei Beobachtungen mitgenommen. Zusammen mit dem aktuellen Zahlenbild ergibt sich die Ausgangslage — die Zielgruppe sitzt bereits auf LinkedIn, nur Grund Immobilien Bau ist dort nicht präsent.
02
Betriebsmodell steht
Einkauf, Bau, Verkauf sind als drei Module entkoppelt — jede Funktion mit eigener Verantwortung. Das ist die Substanz, auf die eine klare Außendarstellung aufbaut.
03
Außendarstellung fehlt
Das operative Geschäft läuft, die digitale Präsenz nicht: 25 Follower auf der Firmenseite, zwei Geister-Profile, kaum systematische Sichtbarkeit bei der eigentlichen Zielgruppe.
Ärzte
Steuerberater
Apotheker
Wirtschaftsprüfer
Anwälte
Zahnärzte
Notare
Architekten
Ärztekammer
Wirtschaftskanzleien
Rentenversicherte
Freiberufler mit Praxis
Ärzte
Steuerberater
Apotheker
Wirtschaftsprüfer
Anwälte
Zahnärzte
Notare
Architekten
Ärztekammer
Wirtschaftskanzleien
Rentenversicherte
Freiberufler mit Praxis
25
Follower auf Firmen-LinkedIn
Stand April 2026
2
Geister-Profile von Göksel
0 Posts, 1–4 Follower
6
Posts in 4 Monaten
4 davon in zwei Tagen
−90 %
Eigennutzer-Kaufkraft
Durch Zinswende
Heute · Firmenseite allein
1×Reichweite
Der LinkedIn-Algorithmus bestraft Company Pages. Ein Post mit 500 Followern erreicht organisch typisch 20 – 50 Leute.
Hybrid · Göksel + Firmenseite
5–10×Reichweite
Persönliche Profile werden vom Algorithmus bevorzugt. Göksel als Sprachrohr, Firmenseite als Home Base. Kapitalanleger vertrauen Personen — nicht Logos.
Die Zielgruppe sitzt schon auf LinkedIn. Grund Immobilien Bau ist dort nicht präsent.
02 · Das System
Fünf Bausteine.
Drei Liefer-Pakete, ein Funnel.
Bausteine A + B + C bilden Paket 01 (Marketing-Fundament). Baustein D ist Paket 03 (LinkedIn Content Strategist). Paket 02 (Lead-Pipeline & Wellen-Prozesse) ist die Mechanik dazwischen — unten im Lead-Moment ausführlich. Baustein E ist ein optionaler Teaser.
02
Paket 02 · Mechanik-Layer zwischen den Bausteinen
Lead-Pipeline & Wellen-Prozesse
Die Automatisierung, die Website, LinkedIn und Steuerrechner zu einem Funnel verbindet. Jeder Lead läuft durch dieselbe Pipeline — welle-basiert, mit 60-Sekunden-Voice-ACK. Details im Lead-Moment weiter unten.
Paket 02
Fünf Bausteine · Paket 01 (A + B + C) · Paket 02 (Pipeline · Mechanik-Layer) · Paket 03 (D) · Teaser (E)
03 · Lead-Moment
Zwei Wellen pro Lead.
Welle 2 entscheiden wir gemeinsam.
Wenn jemand seine Zahlen in den Rechner eingibt und E-Mail hinterlässt, geht in unter 60 Sekunden die erste Mail raus — automatisch, kein Mitarbeiter-Einsatz. Die zweite Mail, persönlich zum Objekt, ist technisch zu entscheiden. Drei Architektur-Optionen stehen zur Auswahl — Entscheidung gemeinsam.
Welle 1 · unter einer Minute · automatisch
Eine sachliche Bestätigung von der Firma, direkt ins Postfach.
Rechnung als Tabelle (AfA-Hebel, § 7b-Split, Cashflow, Kaufpreis, Einkommen, Wohnfläche), kurzer Grundlage-Absatz zu § 7b und Follow-up-Hinweis, dass innerhalb von 24 Stunden Exposé und Terminvorschlag folgen. Kein KI-Text im Firmennamen.
Welle 2 · nach Entscheidung · in Planung
Die zweite Mail — Exposé, Grundriss, Terminvorschlag.
Was Welle 1 ankündigt („innerhalb 24 h erhalten Sie …"), muss technisch gebaut werden. Wir haben drei Architektur-Optionen vorbereitet — Auswahl treffen wir gemeinsam, Umsetzung danach.
Ein Beispiel · Dr. Anna Weber, Fachanwältin aus Stuttgart
Sonntagabend · 21:47 · auf LinkedIn
Dr. Anna Weber, Fachanwältin für Gesellschaftsrecht mit eigener Kanzlei in Stuttgart, scrollt auf dem Sofa durch LinkedIn. In ihrem Feed taucht ein Post von dir auf. Der Inhalt trifft genau ihren Nerv — 40-qm-Kapitalanlage, KfW-40, steuerlich optimiert. Im Kommentar: ein Link zur AfA-Rechner-Seite.
Sie klickt auf den Link und landet auf der Rechner-Seite von Grund Immobilien Bau.
GZ
Göksel Zorlu· 1.
Geschäftsführer · Grund Immobilien Bau
vor 4 Tagen ·
90 Prozent weniger Käufer für Eigenheime. Und trotzdem baut keiner um. Wir schon.
Die Zinswende hat die Eigennutzer erledigt. Wer heute noch klassische EFH für Käufer plant, baut fürs Lager.
Wir bauen jetzt für Kapitalanleger. Kleine, effiziente Wohnungen. KfW-40, QNG, steuerlich optimiert. 40 qm statt 180.
Warum? Weil die Nachfrage verschoben hat, nicht verschwunden ist.
Ärzte, Steuerberater, Apotheker — die suchen genau das. Rendite plus Steuer-AfA. Die sitzen auf 250k Eigenkapital und wollen sie parken.
Wer jetzt umdenkt, baut die nächsten 5 Jahre voll aus.
Wer nicht, baut leer.
❤💡
189Sekunde 0 · Sie rechnet — und ist überrascht
Auf der Rechner-Seite trägt Dr. Weber ihre Zahlen ein: 150.000 € Einkommen, 295.000 € Kaufpreis für eine 40-qm-Wohnung. Das Ergebnis erscheint sofort:
AfA-Hebel · monatlich
+497 €/Monat
davon +280 € durch § 7b-Sonder-AfA · 150k · 295k · 40 qm
Sie denkt: “So viel Steuer-Vorteil pro Monat — und ich nutze das nicht?” Neugierig trägt sie Name und E-Mail ein und klickt auf “Persönliche Einschätzung anfordern”.
Sekunde 60 · Welle 1 kommt
AutomatischUngefähr eine Minute später — das Browser-Tab ist noch offen — landet eine Mail im Postfach. Absender: Grund Immobilien Bau. Subject benennt die Kern-Zahl, Body wiederholt Eckdaten als Tabelle, erklärt die Grundlage in einem Absatz, kündigt Exposé und Terminvorschlag innerhalb von 24 Stunden an.
von: Grund Immobilien Bau · an: a.weber@kanzlei.de
Betreff: Ihr AfA-Steuerhebel: +497 € / Monat
Guten Tag,
anbei die Berechnung zu unserem Neubauprojekt Hohenstauffenweg in Wernau mit Ihren Eckzahlen:
| AfA-Hebel | +497 € / Monat |
| davon § 7b-Sonder-AfA | +280 € / Monat |
| Cashflow nach § 7b + lineare AfA | +16 € / Monat |
| Steuerersparnis über 4 Jahre | 23.848 € |
| Kaufpreis | 295.000 € |
| Einkommen | 150.000 € |
| Wohnfläche | 40 qm |
Grundlage: § 7b EStG (5 % Sonder-AfA p.a. über 4 Jahre, Voraussetzung EH-40 mit QNG-Nachweis, Bauantrag nach 31.12.2022) plus 3 % lineare AfA auf den Gebäudeanteil. Bemessungs-Deckel 4.000 €/qm, Baukostenobergrenze 5.200 €/qm (inkl. anteiliger Erwerbsnebenkosten nach § 255 HGB).
Innerhalb von 24 Stunden erhalten Sie das vollständige Exposé, Grundriss und einen Terminvorschlag für ein Gespräch mit unserem Team.
→ Termin direkt fixieren
Ihr Grund-Immobilien-Bau Team
Wernau am Neckar · grund-immobilien-bau.de
Kompletter Wortlaut der Welle-1-Mail.
Welle 2 · drei Architektur-Optionen — Entscheidung gemeinsam
Option A
< 5 minVoll automatisiert
KI schreibt die persönliche Mail und schickt sie ohne Review raus. Welle 1 läuft, Welle 2 kommt minutenschnell.
+ Skaliert ohne Mitarbeiter-Einsatz.
− Compliance-Risiko (StBerG-Nähe) und Voice-Risiko — KI-Prosa im Firmennamen ohne Gate.
Option B
3 – 5 minKI-Draft + Human-Gate
KI erstellt den Entwurf, das Team reviewt im Team-Chat und klickt auf Senden. Latenz wie im Beispiel unten.
+ Persönlich und skalierbar. Mensch bleibt im Loop.
− Braucht einen Kundenbetreuer, der in Geschäftszeiten reviewt.
Option C
24 h nach Opt-InDouble-Opt-In-Filter
Welle 1 enthält einen Bestätigungs-Link. Wer klickt, bekommt Exposé + Terminvorschlag als Template-Mail — kein KI.
+ DSGVO-sauber, filtert Bots und Müll-Leads automatisch.
− Erwartbar 30 – 40 % Drop-Off. Mail bleibt generisch.
Die zwei Momente unten zeigen beispielhaft, wie Welle 2 unter Option B aussieht. Bei Option A fiele der Human-Gate weg, bei Option C die persönliche Antwort.
So sähe Option B im Hintergrund aus
Beispiel · Option BWährend die Welle-1-Mail unterwegs ist, liest die KI Dr. Webers Eingaben, kombiniert sie mit dem, was wir über den Hohenstauffenweg wissen (Bauphase, Übergabe, Distanz zu Stuttgart) — und schreibt daraus einen persönlichen Antwort-Entwurf. In Göksels Ton.
Sekunden später landet dieser Entwurf im Team-Chat des Kundenbetreuers. Er sieht auf einen Blick: wer sich gemeldet hat, wie wichtig der Lead ist, und welche Antwort die KI vorschlägt. Daneben drei Knöpfe — Senden, Bearbeiten, Selbst schreiben. Nichts geht automatisch raus.
Team-Chat · neuer LeadWichtigkeit: hoch
Dr. A. Weber · Hohenstauffenweg · Themen: AfA-Hebel · 40-qm-Einstieg
“Hallo Frau Dr. Weber, der AfA-Hebel von 497 €/Monat in Ihrer Berechnung setzt sich zusammen aus § 7b-Sonder-AfA (+280 €) und der regulären linearen AfA. Die Sonder-AfA läuft vier Jahre; ab Jahr 5 bleibt nur die lineare AfA, entsprechend halbiert sich der Hebel grob. 40-qm-Einheit am Hohenstauffenweg ist noch frei, ca. 30 Min von Stuttgart. Zwei Optionen: Video-Call mit Göksel ODER Baustellen-Besichtigung Samstag 10 Uhr. Was passt?”
SendenBearbeitenSelbst schreiben
Minute 3 · so sähe die persönliche Mail aus
Beispiel · Option BDer Kundenbetreuer liest den Entwurf, korrigiert vielleicht ein Datum oder ergänzt eine Anrede — und klickt auf Senden. Zwei bis drei Minuten nach der ersten Mail landet die zweite in Dr. Webers Postfach. Nicht mehr von der Firma, sondern unter dem persönlichen Namen. Die Mail geht konkret auf ihren AfA-Hebel ein, erklärt ehrlich den Jahr-5-Übergang und macht zwei klare Angebote.
von: Kundenbetreuer · Grund Immobilien Bau
Hallo Frau Dr. Weber,
kurz zur Rechnung: der AfA-Hebel von 497 €/Monat setzt sich zusammen aus § 7b-Sonder-AfA (+280 €) und der regulären linearen AfA. Die Sonder-AfA läuft vier Jahre, ab Jahr 5 bleibt nur die lineare AfA, entsprechend halbiert sich der Hebel grob — steht ehrlich im Exposé.
Hohenstauffenweg, 40-qm-Einheit: noch frei. Bauphase 3, Übergabe Q2 2027. Von Stuttgart ca. 30 Min.
Zwei Optionen:
- · 30 Min Video-Call mit Göksel
- · Samstag 10 Uhr Baustellen-Besichtigung
Was passt?
Für Dr. Weber fühlt es sich an, als hätte jemand von Grund ernsthaft Zeit in ihre Anfrage investiert — drei Minuten nach ihrem Klick. Genau das ist der Unterschied zu jedem anderen Bauträger, den sie sonst anschreibt.
04 · Der Plan
Drei Pakete. Ein Retainer.
Eine Zahl für die ersten 3 Monate.
Das Setup konsolidiert die fünf Bausteine aus dem System zu drei Liefer-Paketen — so sitzen Scope und Verantwortung klar. Bestehende Prototypen reduzieren das Setup deutlich unter Markt-Level.
Setup-Pakete
Einmalig · im Angebot verbindlichPaket 01
4.800 €
Marketing-Fundament
LinkedIn und Website in einem Paket. Steuerrechner ist Teil der Website — nicht separat berechnet.
- LinkedIn Firma + Göksel-Personal — Banner, About, Featured, 3 Content-Säulen
- 10 Launch-Posts (5 Firma + 5 Göksel), geschrieben und zeitlich eingeplant
- Redaktionskalender-Template fürs Team
- Website (Next.js-Draft) auf die Produktiv-Domain
- Kapitalanleger-Track, Projekte-Listing (Hohenstauffenweg + NeckarOase)
- Steuerrechner integriert
- DSGVO (Impressum, Datenschutz, Cookies), SEO-Basics, Performance
Paket 02
2.500 €
Lead-Pipeline & Wellen-Prozesse
Webpage → Lead → Wellen-Prozesse. Welle 1 automatisch in unter 60 Sekunden. Welle 2 Scope + Preis separat nach Architektur-Entscheidung (siehe unten).
- Lead-Form auf Website (Capture + Validation)
- n8n-Webhook + Normalize-Node
- Welle 1: AfA-Hebel-Mail in < 60 s, dynamisches Projekt-Label, QNG-Grundlage, Disclaimer
- Google-Sheet als Lead-CRM (Status-Tracking, alle berechneten Werte)
- DKIM/SPF-Setup für Deliverability
- Welle 2 im selben Paket — Preis je nach Option
Paket 03
1.500 €
LinkedIn Content Strategist — Setup
Langdock-Agent auf Göksels Voice feingetunt. Voice-Guard und Publishing-Workflow dokumentiert.
- Langdock-Agent auf Göksels Voice feingetunt (Transkript-Essenz, Voice-Profil)
- Voice-Guard: 3 Content-Säulen, 8 Don'ts, Beispiel-Gegenüberstellungen
- Onboarding-Session Team (1,5 h, Hand-over Publishing-Workflow)
- Publishing-Workflow-Dok (wer schreibt, wer prüft, wer postet)
Setup-Total · einmalig
Zahlung: 50 % bei Vertragsunterzeichnung, 50 % bei Abschluss.
8.800 €
Laufende Betreuung · ein Retainer für alle drei Pakete
Monatlich · nicht pro PaketPauschale für das komplette System — Content, Pipeline und Website unter einer monatlichen Fee. Kein Multi-Paket-Retainer.
Retainer · Starter
Empfehlung für Monat 1 – 3
1.500 €/Mo
~10 h / Monat
- Voice-Check für ~8 Posts pro Monat
- Monatliche Planungs-Session (Redaktionsplan 4 Wochen)
- Weekly 30-Min-Review (KPIs, Lead-Qualität, Prioritäten)
- Minor-Fixes + Hotline (Website/Pipeline-Bugs bis ~2 h/Monat)
- Agent-Nachtunen bei Voice-Drift
So teilen sich die ~10 h auf
- ~5 – 6 hContent + Voice-Check (Paket 03)
- ~2 hWeekly Review + Planung (übergreifend)
- ~2 hPipeline / Website-Fixes (Paket 01 + 02)
3 Monate Mindestlaufzeit, danach monatlich kündbar
Retainer · Standard
Ausbau-Option nach Pilot-Review
2.500 €/Mo
~18 h / Monat
- Alles aus Starter, plus:
- Aktives Publishing-Management (Konzeption + Timing)
- Welle-2-Iteration + Erweiterungen (Bounce-Handling, A/B-Texte)
- Monatliches Reporting (KPI-Dashboard, Lead-Funnel-Auswertung)
- Erweiterter Support-SLA (< 12 h Reaktion)
So teilen sich die ~18 h auf
- ~8 hContent + Publishing-Management (Paket 03)
- ~4 hWeekly Review + Reporting (übergreifend)
- ~6 hWelle-2-Iteration + Pipeline (Paket 01 + 02)
3 Monate Mindestlaufzeit
3 Monate · Gesamt
einmalig8.800 € Setup (alle drei Pakete)
monatlich1.500 € Retainer × 3 Monate
Der Retainer ist einer — nicht pro Paket. Deckt Content + Pipeline + Website ab. Alternative „Standard statt Starter": 16.300 € (als Ausbau nach Pilot-Review).
Gesamt
13.300 €
Welle-2-Erweiterung · drei Optionen
Zusatz zu Paket 02Welle-1-Mail kündigt „innerhalb 24 h Exposé + Terminvorschlag" an. Die Umsetzung entscheiden wir gemeinsam — drei Architekturen stehen zur Wahl. Preis und Scope werden nach der Architektur-Entscheidung mit Göksel gescoped.
Option A
Voll automatisiert
KI-Agent schickt persönliche Mail ohne Review. Schnell, skaliert. Compliance- und Voice-Risiko.
Option B
KI + Human-Gate
KI draftet, Kundenbetreuer reviewt im Team-Chat und klickt Senden. 3 – 5 min Latenz.
Option C
Double-Opt-In-Filter
Confirm-Link zwischen Welle 1 und 2. DSGVO-sauber, filtert Bots. 30 – 40 % Drop-Off erwartbar.
Pipeline-Kontrakt
Pipeline-KPIs sind unser Kontrakt — keine Abschluss-Versprechen.
Qualifizierte Leads/Monat, Antwortzeit < 60 s, Conversion- Transparenz über Lead → Gespräch → Besichtigung. Ob daraus verkaufte Wohnungen werden, hängt an Produkt, Preis und Abschluss-Gespräch. Die KPIs unten stehen im Vertrag.
„Reibung eliminieren. Im Einkauf, Verkauf, Bau — drei Module. Wer Bau versteht, kann damit Geld drucken."
Parallel · Arbeitspaket 2
Prozessanalyse-Workshop
Dokumentprozessierung · Speed-to-Lead intern · Ausschreibungs-Automatisierung. Eigener Scope, eigenes Angebot — nach dem Digital-Marketing-Start.
Eigener ScopeStart nach Zusage
05 · Nächster Schritt
Grünes Licht —
und wir starten in Woche 1.
Konkret: Profil-Konsolidierung, Banner-Tausch, erste 3 Posts drafted. Alles sichtbar innerhalb von 10 Werktagen.
Vorgelegt von
Hüseyin Sen
Kontakt
senhn1986@gmail.com
Hinweis
Dieses Dokument ist nicht öffentlich und nur für Göksel Zorlu bestimmt.